南方财经全媒体记者吴霜，实习生王玥上海报道
银行近期仍在持续调降首套房贷利率。21世纪经济报道记者从江浙多家银行了解到，目前从江苏和浙江全省范围来看，只有苏州、宁波和杭州首套房贷款利率还稳定在4.0%，其余城市首套房利率均已降至3开头。
江苏省南京市一家地方城商行的房贷经理告诉记者，南京主要是降低首套利率，今年以来首套房商贷利率已经从4.0%降为3.9%，而在2023年6月前这一数字为4.3%，也就是说半年降了40个BP。南京二套及以上房贷利率暂无变化，目前4.5%利率仍是主流。
“低利率刺激下，当前咨询买房贷款和提前还贷的人比23年多了一点”，他表示。
南通则更低。南通市一国有行房贷经理表示，2023年9月底之后，首套住房的新发放贷款利率调整至LPR减50个基点，即最低可执行3.7%；二套房利率现在是4.4%，原来上浮60基点，现在降为上浮20个基点。
综合调研徐州、泰州、常州、温州、嘉兴、丽水、绍兴、湖州、台州等城市的多家银行，记者了解到，当前江浙地区的主流首套房贷利率均为3.7%，二套贷款利率是4.4%。
此外，记者发现，目前放款速度也有所加快，在手续齐全的情况下，一两周内即可放款。
降首付利率或仍有空间
从去年开始，降低首套房贷利率一直是房地产刺激政策发力的主要目标。
在1月24日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行副行长宣昌能介绍到，去年曾两次降低政策利率，分别在6月和8月公开市场逆回购和中期借贷便利中标利率分别共计下降0.2和0.25个百分点，带动贷款市场报价利率(LPR)继续下行。
基于此，央行也继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，8月底又及时调降了二套房贷利率下限40个基点，引导银行降低存量首套房贷利率。
根据统计，宣昌能表示，去年超过23万亿元的存量房贷利率完成下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少房贷借款人利息支出约1700亿元。
去年11月中国人民银行发布的报告显示，截至9月末，在119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中，有95个城市下调了首套房贷利率下限，24个城市取消了下限。报告显示，截至9月末，调整后的加权平均利率为4.27%。
2024年刚刚过去短短一月，目前看来，首套房贷利率下调似乎还有空间。
在昨天的新闻发布会上，宣昌能在提到未来利率政策时表示，增强利率政策的针对性和协同性，其中特别指出“落实首套房贷利率政策动态调整机制，配合城市政府因城施策调整房贷利率政策下限，优化房贷、消费贷、经营贷等个人贷款的利率关系，支持房地产市场平稳健康发展”。
贝壳研究院1月22日发布的一份报告也显示，2024年开年，部分二、三线城市继续下调首套房贷利率，截至1月中旬，中国百城中已有60城首套房贷利率进入“3时代”。2024年1月中国百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2个基点；二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。1月首、二套主流房贷利率较2023年同期分别回落26个和50个基点。
吸引力逐渐淡去
目前，一线城市的房贷利率依旧在4%以上，二、三线城市的下调幅度更大。
根据最新数据，北京地区首套房贷利率下限最低调整为4.2%，上海地区首套房贷利率下限最低可至4.1%。据贝壳研究院统计，2024年1月一线城市首、二套房贷利率分别为4.13%、4.54%，股票配资杠杆比例均与上月持平；二线城市首套房贷利率降低2个基点至3.86%，三、四线城市首套房贷利率降低2个基点至3.82%。截至2024年1月中旬，百城中60城首套房贷利率已进入“3时代”。
对于存量房贷利率，今年年初也开始逐步整体调降。1月1日，部分存量房贷开始重定价，调整幅度为10个基点。可以调降的存量房贷需具备两个条件：一是2023年6月20日以前定价的存量房贷，二是将个人房贷利率“重定价日”选定为每年1月1日。新的LPR利率以去年6月的为准，即1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均相比5月下调10个基点。
虽然利率一再下调，但购房者似乎反应也比较冷静。“从业16年，只有08年房贷利率降低到3.32%，目前3.7%的利率已经处于历史低位，几乎处于银行成本价附近，”一位台州股份行的房贷经理表示。据其观察，目前市场较为低迷，贷款买房的人并没有明显增多。
广开首席产业研究院资深研究员马泓对记者表示，从全国的平均水平来看，目前的房贷利率似乎已经降到足够低的水平了，未来或许还能降，但个人认为空间有限。“购房者目前在买房方面非常关注房企能否顺利交付，这种情绪在过去十年里应该是最浓重的。从这个角度出发，我觉得理论上进一步大幅度下调房贷利率的实际价值很有限，”他表示。
另一位房地产行业分析师也认为，房贷利率不可能无止境下降，“关键降首套房利率现在也不会对激发市场购买力起特别大的作用，LPR调降已经不是超预期的政策了”。
未来政策发力点或需向上游延伸
近两年房地产无论是开发、投资，还是销售热度都在冷却，直至降到冰点。
作为具有先导性的数据，房地产开发投资额不断下滑。根据国家统计局1月17日发布的数据，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。
此外，在销售端，2023年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
在降利率、降房价等针对购房者的激励政策效果逐渐见顶的时候，多位专家认为，未来政策的发力端或将向上游转移，过渡到交付、开发等环节。
“毕竟能调降利率总是降低购房成本的，但购房者其实没有那么在意利率”，马泓说，未来央行可能会适度增加“保交楼”以及相关对开发商的贷款投放，从供给侧来推动期房竣工，进而推动购房者信心修复以及宏观层面的需求回暖。从最近包括昨天央行的表态以及后续下发的文件中也可以看到，今年越来越多政策出台是与房企风险化解、支持流动性的角度出发的。
“如果后续实际数据证实政策逐步落地的话，我相信今年从二季度开始很多房地产领域的指标会改善，这个改善的幅度或者说同比跌幅会较2023年末明显收窄。”马泓表示。
上述房地产行业分析师也表示，现在中央的定调确实是关注到了重启民企融资通道的重要性，不过落实起来任重道远。购房政策归根结底来说是需要市场稳，不是爆，从现在的成交曲线看确实是稳住了。所以现在政策开始着重平衡房企端的压力，因为市场发展到现在，房子品质逐渐成为去化的重要因素，还是要拉一批民企起来去提升质量的，需要激发房企的能动性。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
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