龙年春节将至，西安各大售楼处动作频频，新项目公示、登记、开盘，各类营销活动层出不穷，全力以赴备战“春节档”。
“目前的西安来看，分化是一个大趋势，客户群体、板块区域、产品品质都有明显的分化，改善需要逐步成为市场主流”，西安房地产从业人员张文博（化名）如是称。
《中国经营报》记者观察发现，1月20日至今，西安城六区及长安区，共有20个项目开启预售登记，共推出房源2901套，将于春节前集中入市。其中，有8个项目为大面积纯改善产品。而且20个项目中，改善型房源占比超过五成。
西安房地产行业资深分析师朱郁表示，目前西安房地产市场集中度进一步提升，区域及板块、项目分化程度加剧，成为后续市场发展的常态，强者恒强定律不变。
集中放量
新春临近，西安地产圈丝毫没有松懈，开发商公示、推盘节奏紧凑，在节前将有近3000套新房入市。
西安商品住房销售公示平台上热闹非凡，各个项目争先登记预售，你方唱罢我登场。记者梳理得知，1月20日至2月1日期间，共有20个项目开启预售登记，推出房源2901套。其中，单套面积在140m²的房源共有1538套，占总房源的53%。
从区域板块来看，节前放量主要集中在高新区、国际港务区、曲江新区和长安区。其中，高新区5个，国际港务区3个，曲江新区3个，长安区3个。
位于国际港务区的陆港·云启项目，是近期登记的纯改善型项目，此次共推出180套房源，均价约19046元/m²。该项目共有三个主力户型，起步为建面约172m²户型，然后是建面约190m²户型，最大为建面约234m²户型。
据了解，陆港·云启项目登记时间为1月22日上午8点至1月24日下午6点，目前也已完成登记，录得登记组数228个。最终核验通过122个，其中刚需家庭22个，普通家庭100个。
此外，位于高新区的绿城海棠三章·凤鸣海棠项目，是近期推货数量最多的项目。该项目此次推出5栋楼登记预售，共有331套房源，均价约25922.31元/m²。除了24套136m²的房源，其余307套房源均为140m²以上，最大单套面积为240m²。
记者了解到，绿城海棠三章·凤鸣海棠项目登记时间为1月27日上午8点至1月29日下午6点，目前已完成登记，录得登记组数772个。最终核验通过328个，其中刚需家庭40个，普通家庭288个。
绿城海棠三章和陆港地产官方微信公众号最新公告显示，两项目均“因核验通过的购房人数量未超过可售房源”，公告满1天后，自行组织销售。
从登记情况来看，上述两个项目有可能成为“摇号盘”，但是从核验结果来看，核验通过数量相较于登记数量，缩减近一半，均进入平销。总览近期入市项目，这种现象并非个例，还有多个项目也出现核验通过数量腰斩情况。
张文博介绍：“登记过程中掺点水分，这种现象在地产圈比较常见。现在项目登记人数可能会比较多，但是因为摇号的话，会拉长开盘时间。如果项目需要摇号，首先要登记公示，公示三天之后摇号，摇完号再公示，公示完选房，选房之后还要公示，相对来说成交周期拉得会比较长，所以很多开发商都不愿意去摇号。”
那么，在春节前夕，大量新房入市，市场能否完全消化？
“按照现在西安的市场来说，这么多新房，春节期间是消化不完的。”张文博表示，大部分开发商意在年前推盘面世，开年后进入平销期，瞄准的是三四月份的楼市小阳春。
朱郁分析称，节前房企加推冲量，营销力度加码，以价换量特征明显，但登记量、去化率均值难有较大改善、突破，个案分化、差异程度较大，楼市仍处于修复态势。
分化明显
随着因城施策不断深入，新房限价、限墅等约束性政策的放松，西安楼市差异化进一步明显，价格、产品、去化等多个方面呈现分化趋势。
中指研究院百城新建住宅价格指数显示，2024年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为16244元/m²，环比上涨0.15%。其中，西安环比上涨0.49%，西安、合肥等5个城市同比涨幅均在1.0%—2.0%之间。
在全国房地产下行周期中，财盛证券西安楼市依然坚挺，新房价格仍在小幅上涨。究其原因，限价松动之后，许多高端产品的价格上调，甚至打破房价纪录，对整体新房价格的走势影响较大。
例如，港悦城一期首开备案价13300元/m²，时隔半年后备案价14400元/m²，涨幅近8%；1月23日开启登记的九曲松间（一期）项目，销售均价达到了48246.56元/m²。
在优质、高端项目价格上调的同时，西安也不乏许多向下调整价格的项目。而且，从地域上看，价格分化更为明显，高新区、国际港务区、曲江新区等区域，单价超过3万元的项目比比皆是。
朱郁表示：“改善需求稳步提升，改善市场仍有较大发展空间。未来围绕改善功能需求的产品竞争形势严峻，多功能、附加值高、品牌影响力强、交付力、运营力突出的房企与项目，将占市场主导地位，获得购房者青睐。”
另外，板块地域和产品去化方面，差异也在逐步明显。
位于国际港务区的枫林九溪·漪溪项目，于近期开盘。共推出52套房源，户型为四室两厅三卫，建筑面积约179m²，均价18786.71元/m²。销售结果显示，开盘即售罄，去化率达到了100%。
此外，自然界·江月项目总计推出房源92套，销售均价为30627.53元/m²，最终取得91%的去化表现。云起时项目总计推出房源110套，销售均价为17316元/m²，开盘认购80多套，去化率超七成。
而位于莲湖区的精密西苑项目，近期推出3栋楼248套小户型产品登记预售，然而登记情况惨淡，总共录得登记组数仅有29个，核验通过6个。
西安房产中介李腾飞（化名）告诉记者：“现在西安的项目都差别很大，最直观的是价格差异，主城区高价项目已经有超50000/m²的，低价项目也有12000元/m²的。而且去化率区别也很大，优质的高端改善盘，去化率都很高，两极分化很明显。”
张文博表示：“西安市场改善需求为主，这是一个趋势。很多原来有房的，在房地产更新迭代升级的过程中，多数人选择置换，由于置换的客户越来越多，所以改善型产品就成为主流产品。”
“而且，分化也越来越明显，首先就是板块分化，高新区、国际港务区这些热门板块的房子，就是比其他区域的更受欢迎。其次是客户群的分化，相对来说，改善客户群体正在扩大，刚需群体会越来越少。最后就是产品方面的分化，现在有实力的开发商都把重心放在开发第四代住宅了，第三代住宅的销售也会更难。”张文博说。
迎接“春节档”
每逢春节，地产圈都会全力备战，甚至打造出了著名的“返乡置业”消费季，然而记者走访发现，对不同地域、不同项目，营造“返乡置业潮”并不是普遍适用的。
1月30日，高新区绿城海棠三章·凤鸣海棠项目已经完成了登记核验，即将开盘选房。记者实地走访看到，在销售中心，仍然有很多客户看房、咨询，多名房产中介穿梭忙碌，还有置业顾问在项目沙盘前进行网络直播，多名项目工作人员正在筹备接下来的选房流程。
在了解中，该项目置业顾问表示，此次项目首推，价格方面已经是首开优惠，没有其他优惠，也不设置“返乡置业”相关活动。
此外，云起时项目置业顾问也表示，项目不会推出春节及“返乡置业”活动，将按照平销节奏正常销售。
不过，记者了解到，西安仍有多个项目为“春节档”推出营销活动，各类优惠琳琅满目，比如金泰恒业、保利发展等房地产公司都推出了新春活动。
其中，金泰恒业推出“五盘贺新春”活动，旗下五个项目共同执行，包括老业主新春成交礼包、好房限时秒杀等6项优惠活动。而陕西保利则是“四盘联动”，推出“返乡置业礼”，包含成交礼包、特价房秒杀等活动。
“‘返乡置业’噱头很好，包装很好，但是实际上成交价格与正常认购区别不大。”张文博坦言，以西安目前的城市能级来看，春节期间会有许多人离开西安，因此主城区大部分改善型项目都不再做“返乡置业”营销，郊区一些刚需盘可能还会通过“返乡置业”进行促销。
朱郁认为，市场信心修复需要一个消化过程和周期，目前仍有观望情绪影响置业节奏。事实上，“返乡置业”针对三四线城市的特性更趋于明显，对西安而言，今年“返乡置业”群体数量相对偏少，综观效果难有较好预期。
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